Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux portant sur un immeuble ou un local dans lequel le fonds de commerce est exploité, ou qui est accessoire à l’exploitation du fonds de commerce. Le locataire doit être propriétaire d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal, et doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail commercial ne doit pas respecter de formalisme particulier.

Le statut des baux commerciaux n’est pas uniquement réservé aux commerçants, industriels ou artisans, car les professions libérales et certaines autres activités (établissements scolaires, les artistes admis à la caisse de Sécurité sociale des artistes…) peuvent y recourir.

Que doit contenir un bail commercial ?

Le bail commercial doit spécifier la nature de l’activité du locataire, mais le bail peut prévoir un changement d’activité, et le bailleur peut également autoriser, en cours de bail, l’exercice d’une nouvelle activité au locataire.

Il appartient aux parties de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement, le bail peut prévoir un dépôt de garantie et d’un pas-de-porte. Les dépenses que le bailleur entend mettre à la charge du locataire doivent faire l’objet d’un inventaire précis et détaillé. 

Le bailleur doit entretenir les locaux qu’il loue, il doit effectuer les réparations les plus importantes touchant à la structure de l’immeuble ou aux équipements indispensables à l’exploitation des locaux. Cet entretien n’est pas obligatoire, le contrat peut y déroger.

Quel est la durée du bail commercial ?

Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, cette durée étant impérative, il n’est pas possible de convenir d’une durée inférieure à celle-ci. Cela étant le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.

Des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux de courte durée peuvent être conclus pour une durée maximale de 3 ans.

Peut-on renouveler un bail commercial ?

A l’arrivée du terme, le bail prend fin, mais il peut toutefois être renouvelé pour une durée minimum de 9 ans. Il n’est pas possible de prévoir une clause privant le locataire de son droit au renouvellement.

Par ailleurs, le bail commercial peut également être tacitement prolongé, si à l’arrivée du terme le bailleur n’a pas donné congé et si le locataire n’a pas formulé de demande de renouvellement. Dans ce cas le bail continue pour une durée indéterminée.

Peut-on céder son droit au bail commercial ?

Le locataire peut librement céder son bail, et il n’est pas admis de prévoir une clause privant le locataire de son droit à la cession de son bail. Toutefois, il est possible d’encadrer cette cession en prévoyant par exemple un agrément préalable du bailleur.

Est-il possible de résilier un bail avant son terme ?

La résiliation avant le terme est possible dans 3 situations :

• A l’expiration d’une période de 3 ans. Le locataire peut mettre fin au bail en envoyant un congé au bailleur par le biais d’un acte d’huissier ou une lettre recommandée avec avis de réception 6 mois à l’avance ;
• Si l’une des parties ne respecte pas son obligation contractuelle ;
• En cas de départ à la retraite, invalidité ou décès du locataire.

La résiliation est également possible amiablement avec l’accord des deux parties

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